Her ses to luftfotos før og efter transformationen af Kanalgaden 3. Det er tydeligt for enhver, at den ikke blot har givet bygningen en helt ny funktion, men også har betydet en modernisering af form og arkitektur. Sådan forvandles et trist og udslidt betonbyggeri til et moderne boligmiljø på fornem vis.
Foto: Gefion GroupEn af tidens tendenser er renovering frem for nedrivning, og det er der flere årsager til. En af de tungtvejende er en voksende forståelse for, at vores ressourcer ikke er ubegrænsede. En anden er muligheden for at transformere en bygning og give den nyt liv. Efterhånden er mange tidligere bygninger renoveret, så de kan anvendes til liberalt erhverv eller boligformål.
Men en del investorer og bygherrer har også fået øjnene op for de mange muligheder, der byder sig, hvis man ikke bare renoverer, men bygger oven på en eksisterende konstruktion. To af disse er ejendomsudviklingsselskabet Gefion Group samt investeringsselskabet CW Obel Ejendomme, der i samarbejde med ABC Rådgivende Ingeniører har gennemført projekter i Albertslund samt i København Nordvest.
TO MEGET FORSKELLIGE PROJEKTER
I begge tilfælde er der tale om betonelementbyggerier fra 80’erne, hvor fællesnævneren var, at de efterhånden så trætte ud, men at betonen intet fejlede. Både hos Gefion Group og CW Obel Ejendomme syntes man derfor, det ville være fjollet at rive dem ned. I samarbejde med ABC Rådgivende Ingeniører gik man derfor i gang med at afsøge mulighederne for en revitalisering.
”Det er vigtigt, at vi kommer ind i processen så tidligt som muligt. Ellers kan processen blive dyrere og mere kompliceret, end godt er,” siger Michael Panton Lind fra ABC Rådgivende Ingeniører. Her et fremragende eksempel på hvorledes tre nye etager og en opfrisket betonfacade giver et helt unikt resultat på Kanalgaden 3.
Foto: Gefion GroupSelvom bygningerne mindede om hinanden, endte slutfacit i to forskellige koncepter. Gefion Groups projekt Kanalgaden 3 i Albertslund var et kontorbyggeri i tre etager, hvor man byggede fire etager oven på. Der blev etableret nye in-situ støbte betonvægge og fundamenter inde i den eksisterende bygning til at bære de nye etager. CW Obel Ejendommes projekt, Lygten 37, var en gammel industribygning, ligeledes på tre etager, hvor man integrerede en stålkonstruktion, der bærer tre etager med studieboliger.
VALGET MELLEM STÅL OG BETON
Kanalgaden 3 er transformeret til et seniorbofællesskab med 88 boliger. I Lygten 37 har man bevaret erhvervslejemålene, mens der er blevet plads til 75 nye studieboliger. Forskellen i anvendelsen er årsagen til, at man har grebet de to projekter forskelligt an. I Kanalgaden 3 etablerede man boliger både i den eksisterende bygning og på de nye etager. Det gav mulighed for at integrere nye betonvægge i de eksisterende etager. I Lygten 37 bevarede man industrilejemålene samt p-kælder i den eksisterende bygning, hvorfor der var krav til større fleksibilitet på de eksisterende etager.
”Derfor valgte vi at integrere en stålkonstruktion, der går ned i den underliggende p-kælder, hvor vi støbte nye fundamenter. Det har været en kæmpe opgave, men det har samtidig været med til at give de eksisterende erhvervslejemål en spændende identitet samtidig med, at studieboligerne på toppen har givet ejendommen et helt nyt og spændende udtryk,” forklarer udviklingschef i CW Obel Ejendomme, Toke Battrup Knudsen.
CW Obel Ejendomme har valgt at lade den eksisterende betonfacade på Lygten 37 fra 1985 forblive uændret. Den fejlede ingenting, så man mente ikke, der var nogen grund til at ændre på den. Sammen med stålkonstruktionen, der bærer 75 nye studieboliger har den imidlertid fået et helt nyt udtryk. Her går det eksisterende fornemt hånd i hånd med fornyelsen.
Foto: CW Obel EjendommeRØRTE SLET IKKE VED BETONEN
Man valgte ikke at gøre noget ved den eksisterende betonfacade, der fremstår, som da den blev støbt i 1985. Derfor syntes man ikke, der var grund til at beklæde den, og den eneste forskel er, at man har udvidet vindueshullerne for at få mere lys ind. Lygten 37 er det første projekt af denne karakter for CW Obel Ejendomme, men ifølge Toke Battrup Knudsen bliver det næppe det sidste. Teknisk direktør i Gefion Group, Martin Schjørring, forklarer, at man her har en del erfaring med at transformere bygninger.
”Vores projekt på Kanalgaden 3 i Albertslund er vi meget tilfredse med, og vi har fået skabt et unikt boligmiljø, der indeholder attraktive udeområder og fællesarealer. Den gamle betonkonstruktion fra midt firserne fejlede ingenting, så det gav god mening at bygge oven på. Vi har da også fået positive tilbagemeldinger fra vores lejere, der synes, det er et spændende sted at bo,” siger Martin Schjørring.
VÆR OMHYGGELIG FRA START
Selvom betonen var sund og rask, anbefaler han, at man bruger den tid og de ressourcer, der er nødvendige i den indledende fase for at undgå ubehagelige overraskelser senere i projektet. Det handler blandt andet om at afdække armeringens mængde og placering samt, om der eventuelt er sket karbonatisering i betonen. Det kan imidlertid være sværere end som så, hvilket certificeret statiker og teknisk direktør Michael Panton Lind fra ABC Rådgivende Ingeniører kan tale med om.
Kanalgaden 3 er i dag forvandlet fra en kedelig kontorbygning til et spændende seniorbofællesskab med 88 boliger samt tre gæsteboliger. Her virker de eksisterende konstruktioner sammen med de nye bærende vægge, som er etableret i de eksisterende etager.
Foto: Gefion Group”Vi oplever en øget interesse for at konvertere den eksisterende bygningsmasse til nye formål. Men det er vigtigt fra start at vurdere, om projektet giver mening, hvilket betyder, at udgangspunktet naturligvis skal være et sundt råhus. Men derfor kan man stadig blive overrasket, når der åbnes op for konstruktionen,” forklarer Michael Panton Lind. Han føjer til, at den store udfordring er at eftervise, altså dokumentere styrke og bæreevne af de eksisterende konstruktioner.
SVÆRT AT FINDE DOKUMENATION
Det kan være svært på en eksisterende konstruktion. For det første, fordi det ofte er umuligt at fremskaffe dokumentation for det eksisterende byggeri. For det andet fordi konsekvensklassen ofte øges fra middel til høj ved tilbygning af ekstra etager, ligesom brandkravene typisk også skærpes. Dermed skal man eftervise de eksisterende konstruktioner, ikke blot for den forøgede last fra de nye etager, men også omkring større sikkerhed på materialerne og for større brandbelastning.
”På begge projekter har vi valgt en strategi, hvor der i de eksisterende etager integreres nye bærende konstruktioner og nye fundamenter herunder, som bærer de nye etager.
På den måde har vi kunnet addere ekstra etager stort set uden at merbelaste de eksisterende konstruktioner. Dermed slap vi for at skulle eftervise bærevnen på de eksisterende konstruktioner på ny,” uddyber Michael Panton Lind.
Kombinationen af en betonkonstruktion fra1985, en stålkonstruktion med præfabrikerede boliger og en ny, innovativ trappekonstruktion på gavlen af Lygten 37 giver helt nyt liv til en lidt træt og nedslidt industribygning.
Foto: Thomas Rockall MuusROBUSTHED ER EN UDFORDRING
En anden typisk problemstilling, når konsekvensklassen øges grundet nye etager, er de forøgede sammenhængskrav. Det er krav til bygningers robusthed som øges, når konsekvensklassen går fra middel til høj.
”Skærpede sammenhængskrav kan være svære at håndtere, når vi taler konverteringsprojekter. På Kanalgaden 3 virker de eksisterende konstruktioner sammen med de nye bærende vægge, som er etableret i de eksisterende etager. Derfor har vi måttet forstærke de eksisterende søjler og vægge med beslag, som sikrer, at de eksisterende bygningsdele lever op til nutidens robusthedskrav svarende til høj konsekvensklasse,” forklarer Michael Panton Lind.
”På Lygten 37 valgte vi en anden strategi, hvor den nye stålkonstruktion virker fuldstændig adskilt fra den eksisterende konstruktion. Desuden er de nye stålkonstruktioner designet, så der kan bortfalde dele af stålkonstruktionen, uden at der sker et større kollaps. På den måde har vi på Lygten kunne undgå at etablere nye robusthedsforbindelser i den eksisterende konstruktion,” slutter han.
